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要了解迁离房，得先认知“深圳旧区”产业发展历程深圳旧区改建的五个期大致可分为：起跑、搜寻、产业发展、加速大力推进，逐步促进。01起跑期1980-1990年以1980年自贸区成立为起始节点，深圳掀开了卫星城工程建设的大幕，一个南海之滨的小城镇，要跃变成为一个总体规划蓝图上的“大卫星城”，最早启动的预览公益活动即是原罗湖老城区的改建，这也是深圳预览改建迈出的第一步，早期称谓为老城改建、石湖改建、旧区改建、旧工业园改建，自2009年后统一称为旧区。02搜寻期1990-2003年随着深圳哥伦比亚特区的加速工程建设与产业发展，大量的农地资源被消耗，带来的是原贫困地区的集体农地被逐步征用做为卫星城产业发展用途，原居民定居点在卫星城加速工程建设过程中被孤立成一个个“石湖”。与此同时，农民的定居水平和收入迅速提高，私人建房出现了高潮，石湖难题开始凸显。为加速，有效地解决“石湖”难题，深圳区中央政府于1991年5月24日成立了石湖改建组织工作组，负责全面性统筹全区的“石湖”改建组织工作，由此掀开了深圳预览第二期--“搜寻”期的大幕。该期的改建第一类聚焦于“石湖”，形式以拆毁复建为主。在1991年这一年时间里，由时任主管李传芳副市长主持召开了石湖改建组织工作组三次会议，对石湖改建机构，石湖改建的市与区职责社会分工范围、石湖改建的原则和方法、石湖改建的工程进度等系列难题进行重点商议，同时制定两批次的石湖改建计划。由于主管机构初设，经济政策制定尚处于搜寻期，石湖改建组织工作促进乏力，实际动工的石湖工程项目数量有限，泥岗村，赤尾村，干杉石湖，渔民村，蔡屋围算是其中较为成功的案例。至2000年初期，剩余的石湖改建计划因各种原因促进不下去，成为下一期的历史遗留工程项目。03产业发展期2004-2009年2004年10月28日深圳市委、区中央政府召开“全区旧区改建暨法建筑清查组织工作动员大会”，11月5日市旧区改建组织工作办公室正式成立，从此掀开了在全区范围内全面性大力推进旧区改建的帷幕，在此称为深圳旧区的“产业发展”期。该期改建第一类开拓至旧区、老城、旧工业企业三种类型，形式开拓至全面性改建（拆毁复建）和综合性综合性治理两种。旧区综合性综合性治理是该期主要就的改建公益活动，促进速度较快。从2005年开始，中央政府每年投入数亿元资金负责大力推进旧区综合性综合性治理，综合性治理的目标是以消除重大安全隐患、完善市政基础基础建设设施为重点。旧区全面性改建（拆毁复建）工程项目大力推进速度较为较慢。相比上一期，该期的旧区改建取得了一定的成绩，其中渔贫困地区，水库新村，岗厦村等旧区改建取得突破性进展，基本达到预期的效果。该期旧区拆毁复建大力推进较慢的主要就原因包括：哥伦比亚特区内改建工程项目普遍存有改建工业用地难题，总体规划目标与改建经济政策仍存有较大对立；拆毁等主要就难题难于从根本上解决，征地中“铺散”漫天要价的现象出现，基础建设经济政策尚不完善，改建专项总体规划与法定图则之间的法律地位关系尚未明确等。04加速大力推进期2009至2018年以2009年8月25日珠海市开始实施的《有关大力推进“三旧”改建大力推进节约集约工业用地的若干意见》（粤府[2009}78号）为标志，深圳吹响了全面性大力推进旧区（“三旧”改建）的号角。进入了加速大力推进的期，该期最重要的特征，即是形成了以《基础建设措施》及《细则》为核心的系统经济政策体系。根据珠海市78号文精神，“三旧”指老城镇，该厂房，石湖庄。《深圳市旧区基础建设措施》（深府（2012）1号，以下简称《基础建设措施》于2009年12月1日正式开始实施，为深圳旧区公益活动的开展奠定了重要的法律基础。《基础建设措施》做为国内首部有关旧区的中央政府规章，提出了旧区的概念，适用的预览第一类同时实现全覆盖，包括石湖，老城，旧工业园等多种类型。《深圳市旧区基础建设措施细则》（深府{2012}1号），以下简称《细则》做为《基础建设措施》的基础建设性规定，重在对《基础建设措施》的规定进行细化和补充，主要就呈现出五大亮点：（1）保障公共利益，同时实现多方共赢；（2）缩短审批时限，加强工程进度监管；（3）加强公众参与，同时实现规范操作；（4）坚持消费市场运行，加强中央政府引导；（5）明确部门社会分工，同时实现管理。该期的旧区公益活动得到了加速、全面性大力推进，旧区已成为深圳挖掘工业用地潜力，开拓产业发展空间的主要就形式。05逐步促进期市总体规划和自然资源局于2019年6月6日开始实施《有关深入大力推进旧区组织工作促进卫星城高质量产业发展的若干措施》。深圳市人大常委会于2020年12月30日开始实施《深圳自贸区旧区法规》，于2021年3月1日正式开始实施。该法规公布彻底解决了铺散的存有，为后续旧区掀开了新一番大幕。迁离房内幕解析
什么是迁离房？迁离房就是在旧改工程项目征地补偿金时，征地消费市场主体赔给迁离户的房子。迁离房，全称“迁离收容房”，是旧改工程项目实行征地的消费市场主体赔付给“被征地权利人”的迁离收容物业管理。其本质上是“以旧换新”的结果，即征地消费市场主体拆掉旧有投入使用的旧物业管理，以新建物业管理分期付款旧有旧物业管理的结果。
为什么会有迁离消费市场存有？征地消费市场主体控制成本的需求与农民想赢得更高补偿金的天然对立，决定了迁离收容房流通的消费市场存有。实行旧改的征地消费市场主体，在征地补偿金过程中主要就有两种补偿金形式，其一是汇率补偿金，狸尾豆汇率现金实行补偿金；其二是物业管理分期付款，狸尾豆未来投入使用的新物业管理分期付款现有的旧物业管理。而征地消费市场主体为了控制资金成本，一般会压低汇率补偿金的产品价格，这时原业主只能将迁离房卖给别人以赢得更高的产品价格，然后买家也因为产品价格远低于消费市场商品房价而赢得实惠。买迁离房买的是什么？其本质上顾客购买迁离房买的是“待征地”的旧物业管理，是一套“商品房期房”。而征地消费市场主体其本质是针对原物业管理进行补偿金，而不必管原物业管理背后的权利人是张三还是李四。一旦顾客与征地公司签订“征地补偿金协议”，顾客便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。
买迁离房的手续、主要就流程是什么？首先跟原物业管理权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业管理坐标、地址、面积)，确认旧物业管理的买卖手续。再跟征地公司签订《征地补偿金收容协议》，确认买受人做为原物业管理权利人赢得征地补偿金的权利。一旦《征地补偿金协议》签订并落款盖章，买受人即赢得补偿金资格，然后等待旧改完成并投入使用商品房交付即可。迁离房在深圳的消费市场和运作形式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。
是否限购、是否限售、能否贷款？不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；不限售，拿到红本就可以二手房交易，首次无需等三年；不能贷款，迁离指标因为是顾客直接向私人购买，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的产品价格。
到时如何选房，顾客购买的迁离面积与开盘户型面积不一样怎么办？旧改工程项目商品房开盘前，会提前给原来的迁离户统一选房，迁离户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。选房原则是选择补偿金面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《征地补偿金协议》都有明确约定。
迁离房的建筑质量如何？迁离房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。
顾客买了迁离房后，办理房产证时有没有额外的费用？开发商会不会另外再收钱？顾客购买的迁离房其本质是“以旧房换新房”，实质与原征地户享受同等待遇(正宗的“拆一代”)，在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)。只是在办理不动产登记时，需要按中央政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。该部分费用按《征地补偿金收容协议》相关约定执行。因为该房源属于产权分期付款，可享受契税减免优惠措施。
迁离房与同期商品房的相同点？迁离房与同期商品房质量相同、权利相同、产品价格相同，做为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。迁离房其本质上就是新投入使用的商品房。在深圳只要是通过旧改赢得补偿金的迁离房，都有红本产权证。在《征地补偿金协议》中有明确说明。迁离房的核心优势是什么？优越的投资资产，以消费市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；不限购(解决购房名额难题)不限售(不受深圳三年限售经济政策限制)怎么证明购买的原业主的物业管理具备迁离补偿金资格？关键在于能否与征地消费市场主体签订《征地补偿金收容协议》，只要能签订真实的《征地补偿金收容协议》，即从法律层面保障了顾客的迁离收容资格。怎样保障交易安全可靠、没有纠纷？顾客购买的物业管理是否有权属纠纷、是否存有一房多卖，是否原业主有债务风险等等难题，顾客通过与征地消费市场主体的《征地补偿金收容协议》的签订，由征地消费市场主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。而征地集团落款盖章即意味着征地消费市场主体与顾客达成分期付款物业管理的契约。顾客未来取得在《征地补偿金收容协议》中约定的商品房，必然以顾客的名字办理不动产登记。如果原来的业主在房价高涨的情况下要求毁约，顾客仍然可以被征地人身份，凭《征地补偿金收容协议》主张迁离收容的权利。况且顾客向原业主购买的这部分面积，具有唯一性，即征地消费市场主体就这部分旧物业管理只与顾客签订了《征地补偿金收容协议》，而没有就这部分旧物业管理对应的面积与原业主签订任何协议，所以原业主想毁也没有依据。迁离房投资回报率大概是多少？迁离房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年化20%以上收益率。
迁离房以后能不能像正常二手房一样卖出？当然能，迁离房其本质上就是一套商品房。迁离房办理出不动产证后即可马上进行二手交易，没有限售3年的限制。
迁离房的不动产登记产品价格是我的买入产品价格吗？还是消费市场商品房价？目前深圳已经办理不动产登记的迁离房一般有两张情况，第一是按照消费市场商品房价登记；第二是按照成本价（包含地价、建筑装修等全部成本）登记；具体何种形式，由开发商定夺。但是不论采用何种登记产品价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房产品价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的消费市场均价，而不是你的买入成本价。二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记产品价格。如果迁离房登记产品价格是成本价，会不会影响二手交易税费？按照深圳现行的二手交易税费法规，不管迁离房登记价是消费市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。目前深圳二手房交易主要就有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易产品价格即“网签价”有关，与原登记价无关。
万一有铺散怎么办？旧改既涉及企业利益，也涉及大量中央政府利益，如果因为个别铺散到导致工程项目大力推进受阻，企业、区中央政府、街道、村委会等部门都会协调大力推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“铺散”行为。目前深圳还没有任何一个旧区工程项目是因为个别“铺散”导致工程项目流产的情况。
已经交房的迁离房工程项目有哪些？著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、平湖佳兆业卫星城广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等；买一套迁离房能赚多少钱？举例18年6月时白石洲的小产权房交易市价已达4.2万元/平，到2020年5月份已经达到7.2万元/平，到2020年12月份已经达到9.5万元/平，按合同开发商承诺6年内交房（仅供参考），2026年7月份又会是多少呢？目前区域的周边基本没有新房，二手房价则多数集中在13-17万/平之间。如果是科技园片区，大概15~20万，如果是白石洲的西边老房子比较便宜，大概9~11万，如果是白石洲的右边的豪宅区，比较贵大概16~22万，以白石洲的定位，旧改完成以后应该在超越大冲的片区，目前大冲均价17万/平米，就算大冲往后6年不涨价，6年后绿景第一期简称至少也要18万往上，现在购买的价位就相当于购买了原始股。买迁离房如何判断好坏？要注意什么？购买迁离房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择工程项目期狸尾豆严苛专业的标准规避了很多经济政策、总体规划、工程项目本身的缺陷等风险。同时判断征地消费市场主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改工程项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的征地消费市场主体，进行旧改的前期组织工作，包含征地、总体规划报批等，而征地消费市场主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地中央政府、村企关系，加速平衡各方利益，加速大力推进工程项目征地。判断物业管理、原权利人的真实性。借助专业人士过滤消费市场噪音、找到真正的“卖家”并和诚心的卖家签约，然后加速取得征地消费市场主体的《征地补偿金收容协议》为核心依据。对工程项目的工程进度、总体规划要有一定的基本了解。避免踩坑。做好自己的资金筹划。因旧改工程项目商品房投入使用周期普通相对一般商品房要长，因此一旦决定投资，该部分资金需要沉淀一段时间，耐心等待迁离物业管理投入使用交付，取得投资回报。在交楼办出房产证前，变现比较困难，所有需要做好资金筹划。因迁离房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。所以需要考虑成熟后，再决定投资。可以看出，迁离房相对商品房，优势还是比较明显的，如果有大额的资金，买套迁离房来增值，回报率也十分可观，甚至还有暴涨的可能。要投资深圳迁离房，就必须了解旧区的主要就流程。有总体规划和没总体规划是两个价，已立项和没立项是两个价，已收楼开拆和没收楼开拆是两个价，可以签约和不能签约是两个价，您的投资成本和旧改工程进度紧密相关。所以选择何时入场，何时离场，还是要根据自己的资金实力仔细考量，有需要时，不妨咨询一下真正的专业人士。可以看出，迁离房相对商品房来说，优势还是比较明显的，如果有大额的资金，买几套迁离房来增值，回报率也十分可观，甚至还有暴涨的可能哟。
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